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??就樓市本身來說,李克強總理反復強調“民生”政府,強調經濟的健康發展,不搞“強刺激”。在中國經濟下行壓力還在加大的情況下,如果樓市“3·30”新政導致房價暴漲,不僅會引來民怨,而且也不利於樓市本身的可持續健康發展。而這次的樓市“3·30”新政,與2008、2009年的救市政策,雖內容相似,但樓市發展的本質狀態已截然不同,現在供大於求、投資需求退市是樓市的大背景,救市導致房價暴漲的可能性並不大,因而可以在同樣起到助力減緩經濟下行壓力的同時,讓樓市伴隨中國經濟也實現軟著陸,進入“新常態”。

內容來自sina新聞

??在資本的視角,我們不能忘瞭2014年樓市“9·30”救市的一個重要內容,央行、銀監會聯合出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,首次明確鼓勵房貸證券化,籌集資金以增加貸款投放。如果房子賣不出去,或者首付比例過高,銀行能拿什麼來證券化呢?房貸證券化註定做不起來;如果房價一直處於下跌狀態,即使房貸證券化瞭,但有誰會來買呢?怎麼發揮撬動資本的“杠桿”作用呢?房貸證券化豈不註定要失敗?在這個意義上,樓市“3·30”新政,實際上是樓市“9·30”救市的配套政策。

??當然,樓市新政影響最直接的,就是開發商和購房者。對開發商來說,樓市“3·30”新政既是助力逃命的新政,也是助力發展的新政。對購房者來說,也一樣,既是助力逃命的新政,也是助力購房的新政。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/16265991486171153482594.shtml

??在樓市快進入“寒冬”時,樓市“3·30”新政的“救市”色彩無疑是存在的。為何要救市?李克強總理在今年的政府工作報告中已經說得很清楚瞭,“我國經濟下行壓力還在加大,發展中深層次矛盾凸顯,今年面臨的困難可能比去年還要大”,2015年預期GDP增長也調整為7%左右。“救市”,再次顯示出房地產業對於國民經濟的帶動作用及重要支柱產業地位,與中央穩定經濟增長的方向是一致的。

??另外,對投資者、投機者來說,最重要的就是新政能讓樓市熱多久瞭。能夠熱多久,首先取決於市場對新政的響應程度;其次取決於後續還有可能的救市政策,如進一步降息降準、房貸利率打折、減免個人所得稅等;最後取決於高懸的房產稅利劍何時落地、以什麼樣的方式落地。

??對已經推動好幾年、但效果不明顯的非以房地產為主業的央企退出房地產,更是迎來瞭大好機遇,既可在大力發展混合所有制中實現保值增值,也可以由此華麗退出。

??“Duang”!3月30日,央行在辟謠樓市將出臺利好政策後3個小時,就戲劇性地釋放瞭重磅“彩蛋”。新政一出,率先進入視野的新聞,一則是成都一市民在新政公佈5分鐘內花600萬元購房,另一則是部分開發商漲價“任性”,福建一樓盤單價甚至應聲漲瞭3000元。

樓市 3·30新政,究竟帶來哪些利好


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??帶有“救市”性質的樓市“3·30”新政,從“使市場在資源配置中起決定性作停車場二胎年息借貸增貸轉貸用”的邏輯中,對政府的利好已經顯而易見,維穩經濟、化解債務風險、增加投資、擴大消費、拉長告別“土地財政”的緩沖期、進一步發揮“市場”作用等等。

??對銀行的利好也很明顯,新增房貸直接帶來利息的增加、地方債的置換在減輕系統風險的同時又增加新的利息來源、房貸證券化可以將房貸轉移至表外,減少負債,增加現金流,可以賺取貸款利率和MBS利率之間差價,甚至通道中介費。上到礦山、冶金、水泥,下到物業、傢具和裝修,與房地產產業鏈密切相關的數十個行業,利好已被歷史實踐反復證明瞭。如果房貸證券化能夠順利撬動,房地產就將進入新金融時代,包括證券行業在內的幾乎所有金融產業都將收獲利好。

??市場競爭使然,任何一個行業都不可避免地走向整合集中之路,催生出行業寡頭。我國房地產行業近幾年的集中度在不斷加強之中,在樓市總體疲軟中,這一趨勢在2014年表現得尤為明顯:一、規模效應得到瞭充分彰顯,80傢房地產企業躋身百億元軍團,占瞭市場份額的40%,其中7傢房地產企業躋身“千億俱樂部”,銷售額均值達到1607億元,更是首次出現兩傢銷售額超2000億元的房企;二、銷售金額的增長率進一步凸顯瞭強者恒強的定理,“千億俱樂部”的增長率均值達到23.8%,300億元~1000億元房企的增長率均值為14.6%,100億元~300億元房企的增長率均值則隻有10.4%,不同規模房企的差距將進一步拉大。

??在如今供大於求、投資需求退市的樓市大背景下,樓市“3·30”新政對小開發商來說,毫無疑問是消化庫存、避免破產、完美撤退的最好時機;對中型開發商來說,要麼借機做大做強,要麼借機轉型轉業,要麼賣一個好價錢委身大開發商;對大開發商來說,消化庫存和房貸證券化都將進一步增加其現金流,為“大魚吃小魚”準備瞭充足的資本,土地儲備的優勢、項目佈局的優勢也將進一步發揮,都將推動集中度進一步提高。

??在出口和消費難以立刻扭轉的情況下,穩定經濟增長短期內最有效的辦法就是投資,於是我們看到鐵路建設、“一路一帶”、城市基礎設施等巨多政府主導的大投資。這些投資都需要錢,特別需要地方政府出錢,可錢從哪裡來呢?貸款,可我們財政部口徑下的地方債已達23萬億元,且進入瞭償債高峰。盡管財政部前幾日下達瞭1萬億元地方債置換的額度,但“借新還舊”畢竟隻是飲鴆止渴,“解鈴還須系鈴人”,地方政府的基礎就是土地財政,樓市新政則正是處理好化解債務和穩增長關系的最簡單辦法。

??而對購房者來說,無論是首套房的剛需,還是改善性需求,首付比例的降低,營業稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”,都可以加快“有房夢”的實現。隨著作為購房主力人口的25歲至49歲之間人群已經達到峰值,即使計劃生育政策全面放開,超高生育率在我國也註定不會重現,房地產遭遇人口結構預警是事實存在的。高庫存之下,一線城市房價止跌回升可期,二線城市房價左右搖擺,三四線城市房價穩中有降,房價分化的“主旋律”難有變化。

??習近平總書記反復強調,我國經濟進入瞭“新常態”,我們要“認識新常態,適應新常態,引領新常態”。其實,無論是認識、適應,還是引領,我們都必須以十八屆三中全會“使市場在資源配置中起決定性作用”的新論斷為基礎進行邏輯思考。而市場的決定性作用,最核心的就是資本市場在宏觀經濟中的主體作用將被進一步強化,資本市場實體經濟“晴雨表”的調節作用將逐步顯現。

??正因為這次樓市“3·30”新政,總體上是置於“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯之中的,所以資本市場表現得較為謹慎。一方面,3月31日地產股在開盤一度沖高後,立即來瞭個回馬槍,收盤時居然有近百隻房地產個股下跌,整個房地產板塊跌幅達到1.69%;另一方面,與此對應的是綠地、萬科、恒大等大開發商的“零點行動”:在不停暗示“不買馬上漲”的同時,卻“周二不打烊,通宵賣房,所有房源不漲價”,還主動給優惠,並且項目還專門加推新房源。



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